Tomasz Mika, dyrektor Działu Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych w JLL Fot. Newseria

W ubiegłym roku na rynku powierzchni magazynowych było 8 proc. pustostanów. To znaczący wzrost wynikający z rekordowo wysokiej aktywności deweloperów w poprzednich dwóch latach.
Eksperci JLL spodziewają się, że w tym roku nowych inwestycji na rynku będzie nieco mniej. Przy stabilnym poziomie popytu ze strony najemców powinno to przywrócić rynek powierzchni magazynowych do stanu równowagi i powstrzymać postępujący od dwóch lat wzrost czynszów.

– 2023 rok na rynku powierzchni magazynowych stał pod znakiem z jednej strony rosnących stóp procentowych, które powodowały dekompresję stóp kapitalizacji, co miało duży wpływ na zachowanie się graczy na rynku magazynowym, niemniej deweloperzy pozostali bardzo aktywni, jeśli chodzi o realizację nowych inwestycji – mówi agencji Newseria Biznes Tomasz Mika, dyrektor Działu Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych w JLL. – To skutkowało rosnącym współczynnikiem niewynajętej powierzchni, który pod koniec 2023 roku wzrósł do poziomu prawie 8 proc. W tym samym czasie najemcy magazynów również pozostawali aktywni i spodziewamy się wyniku na poziomie około 4,5 mln mkw.

W opinii ekspertów JLL popyt w 2024 roku pozostanie stabilny i utrzyma się na zbliżonym lub nieznacznie większym poziomie 4–5 mln mkw. powierzchni. Przemawiają za tym m.in. stały rozwój największych graczy i nowe zapotrzebowanie ze strony firm wchodzących na rynek. Siłą napędową są także inwestycje zagraniczne i rozwijające się zaplecze dla nich, co zwiększa zapotrzebowanie na powierzchnię produkcyjną i logistyczną.

– Przewidujemy, że aktywni pozostaną przede wszystkim operatorzy logistyczni, ale też mamy nadzieję na większą liczbę inwestycji produkcyjnych, czy to w wyniku relokacji zakładów produkcyjnych chociażby z Azji, czy też w ogóle dywersyfikacji produkcji przez firmy globalne. Mamy nadzieję, że Polska będzie beneficjentem tego trendu – ocenia Tomasz Mika.

Reorganizacja sieci dystrybucji

Polska pozostaje jedną z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji przemysłowych w Europie. Koncerny ze Starego Kontynentu – nauczone doświadczeniami z lat pandemii, trwającej za wschodnią granicą wojny i turbulencji na światowych szlakach transportowych – zmieniają strategie dotyczące swoich łańcuchów dostaw. Za tym idzie promowanie lokalnych producentów, dywersyfikacja dostawców i źródeł zaopatrzenia czy większe rozproszenie sieci sklepów i magazynów. Dzięki skracaniu dystansu w dostawach firmy ograniczają zużycie paliwa i swój ślad węglowy, mniejsze jest także zapotrzebowanie na pracę kierowców, którzy są wśród najbardziej poszukiwanych obecnie zawodów na rynku. Jak podkreślają eksperci JLL, gruntowna reorganizacja sieci dystrybucji, polegająca na rozproszeniu magazynów, może ograniczyć koszty związane z transportem nawet o 40– 50 proc.

– W ostatnim czasie zarówno deweloperzy budujący nowe powierzchnie magazynowe, jak i najemcy koncentrowali się przede wszystkim na największych rynkach magazynowych w Polsce, tzw. wielkiej piątki. Tam dzisiaj skoncentrowane jest ponad 75 proc. nowoczesnych magazynów i spodziewamy się kontynuacji tego trendu. Jednak mniejsze rynki, ale te ustabilizowane, takie jak Szczecin, Trójmiasto czy Kraków, również powinny się cieszyć sporym zainteresowaniem uczestników rynku – podkreśla dyrektor Działu Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych w JLL.

Spowolnienie inwestycji budowlanych

Po stronie podażowej eksperci prognozują łagodne spowolnienie inwestycji na rynku budowlanym, szczególnie tych spekulacyjnych. Ma na to wpływ ubiegłoroczny wzrost wskaźnika powierzchni niewynajętej. Średni udział pustostanów w całkowitej istniejącej powierzchni zbliżył się w Polsce do 8 proc., rosnąc o prawie 3 pkt proc. w ciągu zaledwie roku. Powodem jest rekordowa aktywność deweloperów w latach 2021–2022, kiedy w budowie było prawie 5 mln mkw.

– Pod koniec 2023 roku w budowie pozostawało prawie 3 mln mkw. nowych powierzchni magazynowych. Zakładamy, że one zostaną oddane do użytku w obecnym roku, natomiast prawdopodobnie liczba nowych inwestycji trochę spadnie z uwagi na wysoki współczynnik niewynajętej powierzchni – mówi Tomasz Mika.

Reakcja deweloperów pozwoli więc uniknąć nadpodaży na rynku, bo niewynajęta do tej pory powierzchnia będzie stopniowo zagospodarowywana przez przyszłych najemców. To przywracanie równowagi na rynku powinno pociągnąć za sobą także stabilizację stawek czynszów.

Czynsze ustabilizują się

– Rok 2022 przyniósł największy w historii polskiego rynku magazynowego wzrost czynszów. W tym czasie stawki wzrosły o 22 proc. Rok 2023 to kontynuacja tego trendu, natomiast dynamika była już o wiele mniejsza. Oceniamy, że czynsze wzrosły o kolejne 5 proc. W obecnym czasie spodziewamy się wyhamowania tego trendu z uwagi na dużą liczbę dostępnych powierzchni i wysoki współczynnik wakatu, co w naturalny sposób będzie hamowało dalszy wzrost czynszu z uwagi na konkurencję pomiędzy właścicielami oferującymi powierzchnie magazynowe – prognozuje ekspert JLL. (red)